30. 1. 2026
Prečo prichádza zmena a čo čaká nájomné vzťahy
Na Slovensku sa chystá jedna z najväčších právnych noviel za posledné desaťročia. Nový Občiansky zákonník má zjednotiť a zjednodušiť pravidlá, ktoré boli doteraz roztrúsené v rôznych zákonoch podľa typu nehnuteľnosti alebo dĺžky nájmu. Ako to ovplyvní bežného nájomcu či prenajímateľa? Odporúčam vám prečítať si nasledujúce body, ktoré som pripravil práve pre vás.
Zrušenie bytových náhrad — koniec tlaku na prenajímateľov
Jednou z najvýraznejších zmien je úplné zrušenie povinnosti poskytovať bytovú náhradu pri výpovedi z nájmu na dobu neurčitú. To znamená, že prenajímateľ už nebude musieť zabezpečiť náhradné bývanie ani ubytovanie nájomcovi. Táto úprava sa má vzťahovať aj na zraniteľné skupiny, ako sú osoby v hmotnej núdzi alebo rodiny s maloletými deťmi. Očakávam, že to zvýši ochotu prenajímať na dobu neurčitú, pretože doterajšia povinnosť bola mnohým majiteľom dôvodom na uzatváranie zmlúv na dobu určitú.
Depozit — jasné pravidlá pre všetkých
Nový zákonník prináša jednotnú právnu úpravu finančnej zábezpeky (depozitu) pre všetky formy nájmu. Zákon stanoví maximálnu výšku depozitu, spôsob jeho použitia, lehoty na vrátenie a ďalšie pravidlá. Dôležitou novinkou je povinnosť vrátiť depozit spolu s úrokmi za obdobie, počas ktorého prenajímateľ s peniazmi disponoval. Ak máte existujúce zmluvy, odporúčam vám preveriť, či ich ustanovenia neprekračujú budúce zákonné limity.
Stav bytu a odovzdávací protokol
Prenajímateľ bude naďalej povinný odovzdať nehnuteľnosť v spôsobilom stave, avšak pri posudzovaní sa už nebude prihliadať na drobné vady, ktoré nebránia užívaniu a o ktorých nájomca pri podpise zmluvy vedel. Preto bude detailný odovzdávací protokol ešte dôležitejší — ak sú vady riadne zdokumentované a nájomca ich akceptoval, nebude ich môcť neskôr reklamovať ani žiadať zľavu z nájmu.
Právo na chov zvierat
Pre mnohých nájomcov potešiteľnou správou je zákonné právo chovať v byte domáce zviera, pokiaľ nespôsobuje prenajímateľovi ani susedom neprimerané ťažkosti. Ak chce prenajímateľ chov zvierat zakázať, musí to mať výslovne uvedené v nájomnej zmluve. Odporúčam vám pri podpisovaní zmluvy venovať pozornosť tejto klauzule.
Automatické predĺženie nájmu a ochrana pred obchádzaním
Zjednoduší sa proces zamedzenia automatického predĺženia nájmu — po novom bude stačiť písomná výzva nájomcovi zaslaná do jedného mesiaca od skončenia nájmu. Dajte si pozor na rozdiel medzi 30-dňovou a mesačnou lehotou, ktoré nemusia vždy končiť v tom istom dni. Zákon tiež počíta s ochranou nájomcov pred obchádzaním práva — ak sa preukáže, že zmluva bola uzatvorená len preto, aby sa obchádzalo postavenie konečného užívateľa, nájomca získa zákonné práva priamo.
Čo s existujúcimi zmluvami?
Bežné nájomné zmluvy uzatvorené podľa starého Občianskeho zákonníka sa od roku 2027 automaticky začnú riadiť novou právnou úpravou. Zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme budú dobiehať podľa starých pravidiel až do skončenia alebo predĺženia. Hoci nie je nutné okamžite podpisovať nové zmluvy, odporúčam vám revíziu existujúcich dokumentov — najmä v oblastiach depozitov, lehôt a práv a povinností strán.
Záver a výzva na akciu
Nový Občiansky zákonník sľubuje väčšiu prehľadnosť a férovejšie rozdelenie práv a povinností medzi nájomcami a prenajímateľmi. Verím, že zrušenie bytových náhrad, jednotné pravidlá depozitu či právo na chov zvierat prispejú k zníženiu sporov a väčšej stabilite nájomného bývania. Ak sa so mnou budete chcieť o niečom poradiť, spojte sa so mnou prostredníctvom kontaktov na mojom webe.
Autor: Ján Mucha, RSc.
Volám sa Ján Mucha a som realitný maklér so špecializáciou na Bratislavský kraj. Po rokoch strávených ako profesionálny hokejista som svoju energiu a disciplínu preniesol do sveta realít — dynamického prostredia, ktoré si rovnako vyžaduje dôslednosť, stratégiu a schopnosť dotiahnuť veci do víťazného konca.
Od roku 2017 pomáham klientom predávať, kupovať a prenajímať nehnuteľnosti najmä v rámci Bratislavy a jej okolia. Zameriavam sa na rodinné domy, byty, pozemky aj investičné nehnuteľnosti, pričom dôraz kladiem na férové jednanie, profesionálny prístup a bezpečný priebeh celej transakcie.
Ako niekdajší profesionálny športovec staviam na hodnotách, ktoré ma sprevádzajú celý život — spoľahlivosť, vytrvalosť a zodpovednosť. Mám za sebou aj vlastné investície do nehnuteľností, preto viem presne, čo všetko kúpa či predaj obnáša. Klientom sa snažím byť nielen maklérom, ale aj partnerom a sprievodcom, ktorý im celý proces maximálne uľahčí.
Ak hľadáte makléra, ktorý pozná lokálny trh, má skúsenosti, a zároveň pracuje naplno a s ľudským prístupom, rád vám pomôžem.