Ján Mucha, RSc.

30. 7. 2026

Slovenský realitný trh čakajú zaujímavé zmeny v oblasti dane z nehnuteľností, ktoré môžu výrazne ovplyvniť predovšetkým majiteľov viacpodlažných komerčných objektov. Ministerstvo financií pripravuje úpravu zákona, ktorá po viac ako dvoch desaťročiach zruší pevný limit pre príplatok za jednotlivé podlažia. Táto novinka dáva mestám a obciam väčšiu slobodu pri určovaní výšky daní. Je dôležité poznať detaily týchto zmien, aby ste boli pripravení na to, čo prinesie budúcnosť.

Koniec dlhoročného limitu: Nová éra pre samosprávy

Pripravované zmeny v legislatíve prinášajú prelom do spôsobu výpočtu dane z nehnuteľností, najmä pre budovy s viacerými nadzemnými podlažiami. Doteraz platilo pravidlo, ktoré bolo stabilné od roku 2004: mestá a obce mohli za každé nadzemné podlažie vyrubiť príplatok maximálne 0,33 eura za meter štvorcový. Tento limit, ktorý slúžil ako horná hranica pre samosprávy, sa však čoskoro stane minulosťou. Jeho zrušenie otvára dvere k flexibilnejšiemu, no zároveň aj potenciálne vyššiemu zdaňovaniu.

Hlavnou novinkou je, že výška príplatku za podlažia už nebude pevne stanovená, ale bude naviazaná na sadzbu dane zo stavieb na bývanie. Túto sadzbu si každá samospráva určuje samostatne, čo znamená, že čím vyššiu základnú sadzbu má mesto nastavenú pre obytné budovy, tým vyšší príplatok môže následne vyrubiť aj za každé nadzemné podlažie iných typov stavieb. Táto zmena dáva samosprávam podstatne väčšiu voľnosť v nastavení miestnych daní, ale zároveň si vyžaduje od vlastníkov nehnuteľností zvýšenú pozornosť. Nové pravidlá by mali vstúpiť do platnosti 1. novembra 2026, pričom ich dopady pocítime prvýkrát vo výmeroch dane za rok 2027. Je to dostatočný čas na to, aby ste sa na tieto zmeny pripravili a pochopili ich potenciálny vplyv na vaše nehnuteľnosti.

Kto pocíti zmeny najviac a aké sú možné dopady?

Najvýraznejšie sa pripravované zmeny dotknú vlastníkov komerčných nehnuteľností, ktoré sú často viacpodlažné a slúžia na podnikanie. Sem patria administratívne budovy, moderné biznis centrá, hotely, rozsiahle obchodné centrá, či apartmánové domy využívané na komerčné účely. Platí jednoduchá rovnica: čím viac nadzemných podlaží vaša budova má, tým vyššia môže byť výsledná daňová povinnosť. Táto skutočnosť si vyžaduje prehodnotenie doterajších nákladov a prípadnú úpravu rozpočtov. Zvýšené daňové zaťaženie sa môže premietnuť aj do cien prenájmov. Vlastníci budov môžu mať tendenciu preniesť vyššie prevádzkové náklady na svojich nájomcov, čo by mohlo pocítiť najmä spektrum malých a stredných podnikateľov, ktorí si priestory prenajímajú. Preto je dôležité sledovať vývoj situácie a byť pripravený na prípadné úpravy nájomných zmlúv alebo stratégií.

Na druhej strane, samosprávy ubezpečujú, že automatické a plošné zdražovanie daní nehrozí. Mnohé mestá v súčasnosti nevyužívajú ani existujúce maximálne sadzby a snažia sa udržať dane na nižšej úrovni, aby zostali atraktívne pre investorov a podporili miestne podnikanie. Ich cieľom je často nájsť rovnováhu medzi príjmami do obecnej kasy a podporou ekonomického rozvoja. Ako príklad, aktuálne sadzby dane zo stavieb na bývanie sú v Bratislave (Staré Mesto) 1,35 € za m², v Košiciach 1,27 € za m² a v Prešove 0,95 € za m². Tieto čísla naznačujú potenciálny rozsah zmien, ak by sa samosprávy rozhodli plne využiť nové možnosti. Je kľúčové byť informovaný a včas reagovať na miestne nariadenia.

Zmeny v dani z nehnuteľností si zaslúžia vašu pozornosť. Správne pochopenie nových pravidiel a ich potenciálnych dopadov je kľúčové pre efektívne plánovanie. Ak máte otázky k tejto téme, alebo by ste radi prediskutovali, ako sa zmeny dotknú vašej situácie, neváhajte ma kontaktovať. Som tu, aby som vám poskytol odbornú pomoc a poradenstvo. Využite kontakty na tejto webovej stránke a dohodnite si krátku konzultáciu. Teším sa na spoluprácu!