Ján Mucha, RSc.

27. 8. 2026

Slovensko s napätím očakávalo zmeny v hypotékach, ktoré mali priniesť jednoduchšie financovanie pre tých, ktorí si kupujú svoje prvé bývanie. Predpokladalo sa, že prvá nehnuteľnosť bude dostupnejšia vďaka vyššiemu financovaniu. Avšak, banky si vyžiadali viac času na implementáciu. Čo to znamená pre Váš sen o vlastnom domove? Poďme sa spoločne pozrieť na aktuálnu situáciu a na to, ako sa v nej zorientovať.

Očakávané zmeny a ich pôvodný zámer

V poslednom období sa intenzívne hovorilo o pripravovaných úpravách v podmienkach pre získanie hypotekárneho úveru. Národná banka Slovenska (NBS) navrhla zmeny s cieľom uľahčiť prístup k vlastnému bývaniu, najmä pre mladých ľudí a tých, ktorí si kupujú svoju prvú nehnuteľnosť. Pôvodný plán predpokladal, že by bolo možné získať financovanie až do výšky 90% z hodnoty nehnuteľnosti, čo by výrazne znížilo potrebu vysokých vlastných zdrojov. Predstavte si, ako by to pomohlo mnohým splniť si sen o vlastnom domove bez dlhoročného šetrenia na celú akontáciu.

Tieto pozitívne zmeny pre prvoradých kupujúcich však mali byť vyvážené prísnejšími pravidlami pre iné skupiny žiadateľov. Pre tých, ktorí už nehnuteľnosť vlastnia, sa počítalo s maximálnou výškou hypotéky do 80% z hodnoty nehnuteľnosti. Najväčšie obmedzenia sa mali dotknúť investorov. Ak by ste plánovali kúpu štvrtej a ďalšej nehnuteľnosti, financovanie by sa malo znížiť až na 70%. Cieľom bolo regulovať trh a zabezpečiť, aby sa hypotekárne zdroje sústredili na podporu bývania pre občanov, nie primárne na investičné účely. Tieto kroky mali priniesť väčšiu rovnováhu a spravodlivosť do celého systému.

Prečo sa zmeny odkladajú a aký je dôvod?

Napriek dobrým úmyslom a premyslenému plánu sa ukázalo, že cesta k implementácii týchto zmien nie je taká jednoduchá, ako sa pôvodne zdalo. Hlavným dôvodom odkladu sú technické výzvy, ktorým čelia banky. Aby mohli banky efektívne rozlišovať medzi jednotlivými typmi žiadateľov – či ide o prvú nehnuteľnosť, ďalšiu nehnuteľnosť, alebo investičný zámer – potrebujú prístup k aktuálnym a presným údajom. V súčasnosti však banky nemajú priame a automatizované prepojenie na kataster nehnuteľností. To znamená, že zisťovanie vlastníctva a počtu nehnuteľností je náročnejšie a časovo zdĺhavejšie.

Zapracovanie takýchto rozsiahlych zmien do interných systémov bánk si vyžaduje komplexné úpravy a testovanie. Preto si banky vyžiadali viac času na prípravu, a predpokladaný termín spustenia nových pravidiel sa posunul až na január 2027. Je dôležité si uvedomiť, že tieto zmeny sa netýkajú zlacňovania hypoték. Vyššie percento financovania síce znižuje potrebu vlastných úspor, ale zároveň znamená vyššiu výšku úveru a tým pádom aj vyššie mesačné splátky. Preto je vždy kľúčové zvážiť svoje finančné možnosti a celkovú záťaž. Čakanie na nové podmienky je síce dlhé, ale poskytuje priestor na dôkladnú prípravu.

Ako postupovať v súčasnej situácii a čo môžete urobiť už dnes?

Aj keď sa očakávané zmeny odkladajú, neznamená to, že by ste mali odložiť aj svoj sen o vlastnom bývaní. Súčasné podmienky na trhu sú stále priaznivé pre získanie hypotéky, hoci dosiahnutie 90% financovania nemusí byť vždy samozrejmosťou. Je však dôležité vedieť, že existujú rôzne možnosti a riešenia, ako sa k svojmu cieľu dopracovať. Môžete napríklad využiť úver na dofinancovanie kúpnej ceny, ak vám chýba časť vlastných prostriedkov. Mnohí ľudia kombinujú hypotéku s inými typmi úverov, aby pokryli celú sumu.

Ďalšou efektívnou stratégiou je využitie vlastných finančných zdrojov, ktoré ste si možno už nazbierali. Ak máte k dispozícii určitú sumu, môžete ju použiť na zníženie potrebnej výšky hypotéky, čo môže viesť k nižším splátkam a celkovo výhodnejším podmienkam. Nezabúdajte ani na možnosť refinancovania hypotéky v budúcnosti. Trh s úrokmi sa neustále mení a po určitom čase môžete nájsť výhodnejšiu ponuku, ktorá vám umožní dosiahnuť nižšiu splátku alebo lepší úrok. Kľúčom k úspechu je aktívny prístup a hľadanie najlepšieho riešenia pre vašu konkrétnu situáciu. Váš sen o bývaní je na dosah, stačí vedieť, ako k nemu pristúpiť.

Svet hypoték a nehnuteľností môže byť pre mnohých zložitý a plný otázok. Ak plánujete kúpu nehnuteľnosti alebo potrebujete poradiť s financovaním, neváhajte sa obrátiť na odborníka. Rád Vám pomôžem zorientovať sa v aktuálnych podmienkach, nájsť najvhodnejšie riešenie pre Vaše potreby a bezpečne Vás prevediem celým procesom. Využite kontakty na našom webe a dohodnite si nezáväznú konzultáciu. Teším sa na spoluprácu s Vami!