30. 6. 2022
Prevod majetku na blízku osobu alebo príbuzenstvo vyvoláva takmer vždy diskusie. Je preto dobré, aby ste riešili aj zmluvnú stránku veci, ktorá by mala byť jasná a zrozumiteľná pre obe strany, aj napriek tomu, že prevod vlastníctva je spravidla medzi rodinnými príslušníkmi či blízkymi osobami bezodplatný. Je však výhodnejšie uzatvoriť kúpnu zmluvu alebo darovaciu?
Darovacia zmluva je bezodplatná záležitosť medzi zmluvnými stranami, ktoré sa na dare vzájomne dohodli. Ak však nastane medzi darcom a obdarovaným konflikt alebo porušenie zmluvných podmienok, darca sa veľmi často snaží o uplatnenie práva na vrátenie daru. Nárok na vrátenie daru však vzniká len v prípade, pokiaľ sa obdarovaný k darcovi či jeho rodinným príslušníkom správa neprimerane a porušuje dobré mravy.
Pri nadobúdaní daru treba počítať aj s dedičským podielom. Ten sa znižuje v prípade nadobudnutia daru od osoby, od ktorej môže obdarovaný dediť. Pri dedení zo zákona sa do dedičského podielu započítavajú aj dary, ktoré dedič nadobudol počas života poručiteľa zadarmo, zo závetu však pri darovaní vyplývajú náležitosti dané príkazom.
Obdarovaný však môže o dar prísť aj v prípade, že sa do troch rokov od nadobudnutia daru stane darca dlžníkom, prípadne už dlžníkom bol v čase darovania a veriteľ môže tento dar vymáhať ako uspokojenie pohľadávky. Ak však obdarovaný preukáže, že dlžníkov úmysel ukrátiť veriteľa v dobe darovania nepoznal, o dar neprichádza. Rovnako to funguje aj v prípade kúpnej zmluvy, pokiaľ je zaplatená hodnota daru nižšia ako jeho trhová cena.
Výhodou darovacej zmluvy je najmä to, že darca od obdarovaného nemôže požadovať vyplatenie protihodnoty, nakoľko je predmetná vec darom, ktorý nadobudol obdarovaný bezplatne.
Častokrát však býva darovacia zmluva nahradená kúpnou zmluvou, ktorá je vypracovaná len “naoko”. V praxi toto riešenie volia zmluvné strany najmä preto, aby sa vyhli nevýhodám, ktoré so sebou prináša darovacia zmluva. Tu však dochádza k oveľa väčším problémom, nakoľko ústna dohoda o bezplatnom prevode nemusí byť predávajúcim dodržaná a kúpnu cenu na podpísanej zmluve začne vymáhať on, prípadne jeho dediči. Taktiež pokiaľ sa odhalí, že prevod majetku prebehol bezplatne aj napriek uzatvorenej kúpnej zmluve, táto stráca svoju platnosť.
Zmluvy o prevode nehnuteľnosti musia byť písomne uzavreté a podpísané oboma zmluvnymi stranami s písomne vyjadrenou vôľou previesť vlastníctvo bezodplatne, čo v kúpnych zmluvách nie je možné ozrejmiť. V praxi to znamená, že pokiaľ je váš zmluvný partner vzdialenejší, tým viac sa oplatí uzatvoriť práve darovaciu zmluvu, ktorú nebudú blízki príbuzní napádať. S blízkymi príbuznými je naopak výhodnejšie uzatvoriť kúpnu zmluvu, ktorá je kvôli budúcim následkom výhodnejšia.
Autor: Ján Mucha, RSc.
Volám sa Ján Mucha a som realitný maklér so špecializáciou na Bratislavský kraj. Po rokoch strávených ako profesionálny hokejista som svoju energiu a disciplínu preniesol do sveta realít — dynamického prostredia, ktoré si rovnako vyžaduje dôslednosť, stratégiu a schopnosť dotiahnuť veci do víťazného konca.
Od roku 2017 pomáham klientom predávať, kupovať a prenajímať nehnuteľnosti najmä v rámci Bratislavy a jej okolia. Zameriavam sa na rodinné domy, byty, pozemky aj investičné nehnuteľnosti, pričom dôraz kladiem na férové jednanie, profesionálny prístup a bezpečný priebeh celej transakcie.
Ako niekdajší profesionálny športovec staviam na hodnotách, ktoré ma sprevádzajú celý život — spoľahlivosť, vytrvalosť a zodpovednosť. Mám za sebou aj vlastné investície do nehnuteľností, preto viem presne, čo všetko kúpa či predaj obnáša. Klientom sa snažím byť nielen maklérom, ale aj partnerom a sprievodcom, ktorý im celý proces maximálne uľahčí.
Ak hľadáte makléra, ktorý pozná lokálny trh, má skúsenosti, a zároveň pracuje naplno a s ľudským prístupom, rád vám pomôžem.