Ján Mucha, RSc.

4. 5. 2026

Rozhodovanie o kúpe nehnuteľnosti je v dnešnej dobe náročnejšie ako kedykoľvek predtým. Trh s nehnuteľnosťami sa neustále mení, úrokové sadzby na hypotékach prekvapujúco opäť stúpajú a geopolitické vplyvy pridávajú ďalšiu vrstvu neistoty. Mnohí si kladú otázku, či sa ponáhľať alebo radšej vyčkať. Poďme sa spoločne pozrieť na aktuálnu situáciu a zistiť, čo to znamená pre Vaše rozhodovanie.

Hypotéky pod drobnohľadom: Prečo úroky opäť rastú?

Po krátkom období, keď sa zdalo, že úrokové sadzby na hypotékach mierne klesajú, sme svedkami ich opätovného nárastu. Dnes sa pri trojročnej fixácii pohybujú približne medzi 3,4 až 3,8 percentami. Ešte na začiatku roka pritom boli bližšie k hranici troch percent. Táto zmena nie je náhodná a banky na ňu reagujú predovšetkým kvôli rastu dlhodobých úrokových sadzieb a výnosov zo štátnych dlhopisov. Tieto faktory sú ovplyvnené očakávaním vyššej inflácie, ktorá môže byť dôsledkom zdražovania ropy a plynu, čiastočne pod vplyvom geopolitického napätia na Blízkom východe. Hoci inflácia na Slovensku v marci klesla na 3,5 percenta a Európska centrálna banka zatiaľ nemení svoju politiku, v oblasti financovania bývania už túto zmenu pocítiť môžeme.

Pre kupujúcich to má veľmi konkrétne dôsledky. Zvýšené úrokové sadzby môžu znamenať, že niektorí záujemcovia už nemusia dosiahnuť na požadovanú výšku úveru. To ich núti hľadať alternatívne riešenia, napríklad dofinancovanie z vlastných úspor, čo môže značne skomplikovať proces kúpy. Je dôležité si uvedomiť, že podmienky na trhu s hypotékami sú dynamické a vyžadujú si dôkladné sledovanie a flexibilné prispôsobenie sa. Preto je kľúčové mať prehľad o aktuálnych možnostiach a vedieť, ako sa s týmito zmenami vysporiadať.

Ceny nehnuteľností a zmena správania kupujúcich

Zatiaľ čo úrokové sadzby stúpajú, ceny nehnuteľností na Slovensku nevykazujú výrazný pokles. Podľa realitného barometra dokonca v marci medzimesačne stúpli o 0,8 percenta a medziročne až o jedenásť percent. Tento trend naznačuje, že aj napriek náročnejším podmienkam financovania si nehnuteľnosti stále udržiavajú svoju hodnotu. Dôvodom je pretrvávajúci silný dopyt, ktorý stále prevyšuje obmedzenú ponuku na trhu. Už v roku 2023 sa ukázalo, že ani vyššie úrokové sadzby samy o sebe nestačili na zlacnenie bytov, čo potvrdzuje odolnosť realitného trhu voči niektorým tlakom.

Zároveň však pozorujeme výraznú zmenu v správaní kupujúcich. Ľudia sú dnes oveľa opatrnejší, dôkladnejšie porovnávajú ponuky a častejšie vyjednávajú o cene. Každé rozhodnutie si premyslia viackrát, čo je prirodzená reakcia na neistotu. Na druhej strane, mizne strach z toho, že „zmeškajú príležitosť“, čo bolo typické pre predošlé obdobia rýchleho rastu cien. Zaujímavé je, že časť kupujúcich reaguje presne opačne a snaží sa vybaviť hypotéku čo najskôr, kým sú podmienky ešte relatívne priaznivé. Predávajúci však svoje očakávania zatiaľ veľmi nemenia, čo vedie k tomu, že niektoré nehnuteľnosti, najmä tie nadhodnotené, zostávajú na trhu dlhšie.

Budúcnosť realitného trhu: Možné scenáre a dlhodobý výhľad

Čo nás čaká v blízkej budúcnosti na realitnom trhu, závisí predovšetkým od vývoja globálnej situácie. Odborníci predpovedajú tri základné scenáre. Pri rýchlom upokojení situácie by ceny nehnuteľností mohli do konca roka rásť približne o deväť percent a úroky by stúpli len mierne, asi na 3,5 percenta. Ak by nastal „zamrznutý“ konflikt, ceny bytov by mohli rásť okolo sedem percent a úroky by sa pohybovali medzi 3,8 až 4,0 percentami. V prípade zhoršenia situácie by ceny rástli pomalšie, asi o štyri percentá, a úroky by mohli stúpnuť až k 4,3 percentám.

Je dôležité si uvedomiť, že aj v tom najmenej priaznivom scenári odborníci nepredpokladajú výrazný pokles cien nehnuteľností. Skôr sa očakáva spomalenie ich rastu alebo stagnácia. Dôvod je stále rovnaký: dopyt je silný a ponuka zostáva obmedzená. Ak by sa ekonomická situácia zhoršila, napríklad vyššou nezamestnanosťou alebo rastom inflácie, mohlo by to síce znížiť záujem o hypotéky a zvýšiť neistotu domácností, ale ceny by aj tak skôr stagnovali alebo rástli len minimálne, než aby klesli. Dostupnosť bývania sa tak v kombinácii vysokých cien a rastúcich úrokov nezlepšuje. Riešením je najmä zvýšenie ponuky prostredníctvom väčšej výstavby a rozvoja nájomného bývania, ako aj lepšie podmienky pre kupujúcich, vrátane opatrení Národnej banky Slovenska na zjednodušenie financovania prvej nehnuteľnosti. Tieto systémové zmeny sú však behom na dlhú trať.

Realitný trh vstupuje do obdobia, ktoré je plné neistoty a jeho budúci vývoj bude závisieť nielen od ekonomických faktorov, ale aj od geopolitiky. Ak teda uvažujete nad kúpou nehnuteľnosti, rozhodnutie dnes už nie je o tom „trafiť ideálny moment“. Skôr ide o to, či Vám kúpa dáva zmysel z dlhodobého hľadiska, pretože na zázrak v podobe výrazného poklesu cien to zatiaľ nevyzerá. Pre bezpečný a informovaný krok odporúčame využiť možnosť osobnej konzultácie. Neváhajte ma kontaktovať prostredníctvom kontaktov uvedených na tejto webovej stránke a spoločne preberieme Vaše možnosti a najlepšie riešenie pre Vašu situáciu.