28. 11. 2025
Kúpa nehnuteľnosti je významnou udalosťou v našich životoch. O to nepríjemnejšie môže byť zistenie, že zakúpený byt alebo dom ukrýva skryté vady, o ktorých predávajúci mlčal. Mnohí kupujúci sa v takýchto situáciách pýtajú, aké sú ich práva a možnosti obrany. Podľa platnej legislatívy máte možnosť buď odstúpiť od kúpnej zmluvy, alebo si uplatniť zľavu z kúpnej ceny. Výber medzi týmito dvoma variantmi závisí najmä od závažnosti objavených vád.
Kedy je možné odstúpiť od kúpnej zmluvy?
Odstúpenie od kúpnej zmluvy prichádza do úvahy predovšetkým v prípadoch, keď skrytá vada zásadne ovplyvňuje využitie nehnuteľnosti. Zákon stanovuje dve konkrétne situácie:
- Nehnuteľnosť je pre závažnú vadu neupotrebiteľná: To znamená, že bývanie je buď nebezpečné, alebo prakticky nemožné. Príkladom môže byť statické poškodenie stavby alebo iná vážna konštrukčná vada, ktorá ohrozuje zdravie či bezpečnostné normy.
- Predávajúci klamal o vlastnostiach nehnuteľnosti: Ak sa predávajúci snažil presvedčiť kupujúceho o určitej kvalite alebo absencii vád a neskôr sa ukáže pravý opak, má kupujúci právo od zmluvy odstúpiť. To isté platí aj v prípade, ak predávajúci tvrdil, že na nehnuteľnosti neexistujú žiadne ťarchy a následne sa objavia.
Kedy vzniká nárok na zľavu z kúpnej ceny?
Ak skrytá vada nie je dostatočne vážna na to, aby znemožnila užívanie nehnuteľnosti, máte právo požadovať primeranú zľavu z kúpnej ceny. Primárne sa posudzuje rozsah a povaha vady, ako aj funkčné nebo úžitkové vlastnosti bytu či domu. V praxi ide napríklad o problémy s elektroinštaláciou, zatekaním, vlhkosťou či chybnými rozvodmi. Hoci tieto závady neohrozujú bezpečnosť obyvateľov, môžu výrazne narušiť komfort bývania alebo hodnotu nehnuteľnosti.
Ako postupovať pri reklamovaní skrytých vád?
Ak po kúpe nehnuteľnosti objavíte skryté vady, nezostáva vám nič iné než konať! Zákon ponúka jasnú ochranu vašich práv. Pri vážnych poruchách môžete uplatniť právo na odstúpenie od zmluvy; pri menej závažných vadoch ste oprávnení žiadať zlacnenie kúpnej ceny. Dôležitým krokom je však promptné uplatnenie nárokov a dôkladné zdokumentovanie všetkých nedostatkov. Nezabúdajte tiež na komunikáciu s predávajúcim - čím viac informácií poskytnete, tým väčšiu šancu máte na úspešné vyriešenie situácie.
Záverom chcem dodať, že aj keď môže byť situácia okolo skrytých vád stresujúca, nie ste bezmocní! Je dobré vedieť svoje práva a povinnosti. Odporúčam vám starostlivo zvážiť každé rozhodnutie a obrátiť sa na odborníka ak máte pochybnosti.
Ak sa so mnou budete chcieť o niečom poradiť, spojte sa so mnou prostredníctvom kontaktov na mojom webe!
Autor: Ján Mucha, RSc.
Volám sa Ján Mucha a som realitný maklér so špecializáciou na Bratislavský kraj. Po rokoch strávených ako profesionálny hokejista som svoju energiu a disciplínu preniesol do sveta realít — dynamického prostredia, ktoré si rovnako vyžaduje dôslednosť, stratégiu a schopnosť dotiahnuť veci do víťazného konca.
Od roku 2017 pomáham klientom predávať, kupovať a prenajímať nehnuteľnosti najmä v rámci Bratislavy a jej okolia. Zameriavam sa na rodinné domy, byty, pozemky aj investičné nehnuteľnosti, pričom dôraz kladiem na férové jednanie, profesionálny prístup a bezpečný priebeh celej transakcie.
Ako niekdajší profesionálny športovec staviam na hodnotách, ktoré ma sprevádzajú celý život — spoľahlivosť, vytrvalosť a zodpovednosť. Mám za sebou aj vlastné investície do nehnuteľností, preto viem presne, čo všetko kúpa či predaj obnáša. Klientom sa snažím byť nielen maklérom, ale aj partnerom a sprievodcom, ktorý im celý proces maximálne uľahčí.
Ak hľadáte makléra, ktorý pozná lokálny trh, má skúsenosti, a zároveň pracuje naplno a s ľudským prístupom, rád vám pomôžem.